Rebaja y aplazamiento o moratoria del alquiler: El Gobierno ha publicado una norma que permite a los inquilinos de los locales de negocio solicitar una rebaja en el precio del alquiler de hasta el 50 por ciento, o una moratoria en el pago de las rentas de hasta dos años.

Nuestro departamento de derecho civil y mercantil ha preparado este artículo, en el que explicamos las principales características de esta rebaja y aplazamiento o moratoria del alquiler:

¿En que consisten verdaderamente estas medidas de rebaja (o reducción) o aplazamiento o moratoria de las rentas arrendaticias?

Los inquilinos pueden solicitar una de las dos medidas siguientes:

a) Una reducción del 50 por ciento del alquiler durante el tiempo que dure el estado de alarma (por el momento, hasta el 9 de mayo de 2021) y sus prórrogas (en caso de que las haya) y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

b) Una moratoria o aplazamiento en el pago de la renta arrendaticia durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma (a día de hoy, hasta el 9 de mayo de 2021) y sus prórrogas (en caso de que las haya) y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Esta renta queda aplazada sin intereses y su pago deberá realizarse durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, siempre que al contrato le quede una duración suficiente, pues en caso contrario, deberá abonarse en el plazo que le reste de duración. Los importes aplazados se repartirán proporcionalmente a lo largo de dicho periodo para su pago.

Hay que tener en cuenta que, en esta medida indicada en la letra b) anterior, solo será objeto de aplazamiento la renta arrendaticia y no el resto de cantidades que deba pagar la arrendataria, tales como agua, luz, comunidad de propietarios, tasa de basura y todos aquellos otros gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo, y de los cuales el arrendatario se beneficia.

¿Quién puede solicitar la rebaja (o reducción) o la moratoria de la renta arrendaticia?

Pueden solicitar una rebaja o un aplazamiento o moratoria del alquiler los inquilinos que se encuentren en una de las dos situaciones siguientes:

a) Que su actividad haya quedado suspendida (como sucede con los locales de ocio nocturno, los karaokes, los locales de música en vivo, etc.), por motivo de la entrada en vigor del estado de alarma o por orden de la Autoridad competente.

b) Si la actividad no ha quedado suspendida, que haya sufrido una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. Por ejemplo, si se solicita alguna de estas medidas el día 8 de enero de 2021, en el mes de diciembre de 2020 deberá haberse reducido la facturación en, al menos, un 75 por ciento respecto de la medida de los tres meses de octubre, noviembre y diciembre de 2019.

Además, si es una persona física, deberá estar de alta desde el día 25 de octubre de 2020 en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA. Y, si se trata de una pyme, que no superen los siguientes límites: (i) que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros; (i) que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros; (iii) que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

¿Se puede solicitar en todo caso la rebaja o el aplazamiento o moratoria del alquiler?

No. Según la dicción de la ley, la rebaja (o reducción) o el aplazamiento o moratoria del alquiler sólo podrá solicitarse en caso de que no exista ya un acuerdo entre las personas arrendadoras y arrendatarias para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma. Es decir, si existe ya un acuerdo entre arrendadora y arrendataria, estas medidas no podrán ser objeto de solicitud y concesión obligatoria.

Ahora bien, si existiese un acuerdo entre las partes que no cubriese todo el periodo de duración del estado de alarma (a día de hoy, hasta el 9 de mayo de 2021), sus prórrogas (en caso de que las haya) y los cuatro meses siguientes, la persona arrendataria podrá solicitar alguna de las anteriores medidas para que rijan durante la parte de este periodo que no esté afectada por el acuerdo entre arrendador y arrendatario.

¿Cuándo y cómo se deben solicitar la rebaja o el aplazamiento o moratoria del alquiler?

La persona arrendataria debe solicitar de la arrendadora la aplicación de una rebaja (o reducción) o un aplazamiento o moratoria del alquiler antes del día 31 de enero de 2021.

En la solicitud, la persona arrendataria deberá indicar cuál de las dos medidas alternativas prefiere que se le aplique. Esta solicitud deberá cursarse por un medio fehaciente. Se consideran medios fehacientes sin otros requisitos adicionales el burofax, el telegrama, el requerimiento notarial, etc. En cambio, el correo electrónico o los mensajes instantáneos, como SMS o WhatsApp, puede que no permitan a la persona arrendataria acreditar la recepción de la solicitud por parte de la arrendadora, de manera que es recomendable usar alguno de los primeros, siendo el burofax uno de los más económicos.

¿Cuándo debe responder la arrendadora?

En el plazo de 7 días hábiles desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente, la arrendadora deberá comunicar qué medida prefiere que se aplique (esto es, es el arrendador quien tiene el derecho a escoger la medida a aplicar). En cambio, si la persona arrendadora no responde en plazo, se aplicará la medida solicitada por la arrendataria.

¿A qué arrendamientos se aplican estas medidas?

La posibilidad de solicitar una rebaja (o reducción) o aplazamiento o moratoria del alquiler se da, según la norma, respecto de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda y para los arredramientos de industria. Por tanto, se aplica a:

a) Los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra; y

b) Los arrendamientos celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.

c) Los arrendamientos de industria, en los que se arrienda, no solo el inmueble, sino también la actividad.

No obstante, estas medidas solamente se aplican si:

a) El arrendador es una empresa o entidad pública.

b) El arrendador es un gran tenedor, entendiendo que es gran tenedor si es titular de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 m2.

¿Qué medidas pueden solicitarse si el arrendador NO es empresa o entidad pública o un gran tenedor?

En el supuesto de que el arrendador no sea una empresa o entidad pública o un gran tenedor, la persona arrendataria podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, pero la ley no prevé que pueda solicitarse una rebaja de la misma. Por tanto, en este caso, solo cabe solicitar una medida, que es la de la moratoria.

Sin embargo, para este tipo de alquileres con arrendadores distintos de empresas o entidades públicas o grandes tenedores, en caso de adoptarse la moratoria indicada en el párrafo anterior, las partes podrán disponer libremente de la fianza para pagar total o parcialmente alguna o algunas de las mensualidades de la renta arrendaticia. Así, si las partes adoptan este acuerdo, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

¿Cómo debe acreditar la arrendataria el cumplimiento de los requisitos para solicitar la rebaja de la renta o el aplazamiento o moratoria en el pago de la renta?

a) Si se trata de una reducción de los ingresos, la arrendataria acreditar dicha reducción mediante la presentación de una declaración responsable en la que, sobre la base de la información contable y de ingresos y gastos, hará constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. No obstante, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

b) Si se trata de una suspensión de la actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o por la entidad competente para tramitar el cese de actividad extraordinario.

¿Qué pasa si la arrendataria solicita y se aplica le reducción de la renta o el aplazamiento o moratoria en el pago de la renta sin tener derecho a ello?

Las personas arrendatarias que se hayan beneficiado de la rebaja o reducción y del aplazamiento temporal y extraordinario o moratoria en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos para ello, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

¿Se aplicarán estas medidas igualmente si la persona arrendadora se encuentra en situación de concurso?

No. Estas medidas no se aplicarán cuando la persona arrendadora se encuentre en concurso de acreedores o cuando, como consecuencia de la aplicación de estas medidas, el arrendador se encuentre en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual. Es decir, si el arrendador puede entrar en situación de insolvencia por aplicación de la rebaja de la renta o el aplazamiento o moratoria en el pago de la misma, estas medidas no podrán aplicarse.

Si el arrendador se encuentra en situación de concurso, será fácil de comprobar mediante el Registro Público Concursal, cuyo enlace acompañamos a este artículo. En cambio, si se trata de una probabilidad de insolvencia o de una situación de insolvencia inminente o actual, el arrendador deberá así acreditarlo.

Si necesita ayuda para la tramitación de esta solicitud, o desea que le expliquemos alguna cuestión específica sobre esta entrada, no dude en ponerse en contacto con nuestro despacho y el departamento de derecho civil y mercantil le atenderá con mucho gusto y sin compromiso.