El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19, ha venido a modificar la regulación aplicable a la moratoria de deudas hipotecarias para la adquisición de vivienda habitual y ha introducido nuevos supuestos de aplicación, como los inmuebles afectos a actividades económicas de los empresarios o profesionales y las viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler.

1. En qué consiste la medida…

En que ciertas personas no tengan obligación de pagar la cuota del préstamo hipotecario contratado para la adquisición de su vivienda habitual, de inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios o profesionales y de viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler, durante el plazo de tres meses, con la posibilidad de que se prorrogue dicha medida por parte del Gobierno, cuando tengan dificultades para realizar el pago como consecuencia de la crisis del COVID-19.

2. A qué deudas se puede aplicar esta medida…

A las deudas hipotecarias contraídas o los préstamos hipotecarios contratados para la adquisición de:
a) La vivienda habitual.
b) Los inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios que se indican en el punto 3 siguiente.
c) Las viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario, persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde el 14 de marzo o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del estado de alarma.

3. A qué empresarios se aplica la moratoria…

A los empresarios siguientes:

a) Los que realicen actividades que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios (en particular, las actividades extractivas, de fabricación, comercio y prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras y el ejercicio de profesiones liberales y artísticas).

b) Los arrendadores y, en definitiva, a los que realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.

c) Los que efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.

d) Los que realicen a título ocasional las entregas de medios de transporte nuevos exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Solamente se aplica para personas físicas, de modo que las sociedades y demás entidades con personalidad jurídica no pueden aplicar esta moratoria en ningún caso, según la redacción actual.

4. Qué requisitos tiene que cumplir el deudor…

El deudor debe atravesar dificultad económica, lo que significa que debe reunir los siguientes requisitos:

(i) Que el deudor pase a estar en situación de desempleo o que, siendo empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%.

(ii) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud, ciertos límites, considerando que la unidad familiar está formada por el deudor, el cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar, y el cónyuge de los hijos no separado legalmente o pareja de hecho inscrita que también resida en la misma vivienda.

(iii) Que el total de las cuotas hipotecarias, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar. Son gastos y suministros básicos el importe de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil y las contribuciones a la comunidad de propietarios, teniendo únicamente esta consideración los suministrados en la vivienda habitual de la unidad familiar, y no la de los demás inmuebles sirvan de base a esta moratoria.

Por ejemplo: Supongamos una unidad familiar que percibe 1.200 euros netos mensuales y paga cada mes 650 euros entre todas las hipotecas que pueden acogerse a esta moratoria, más 60 euros de factura de luz y 30 euros de factura de agua, ambas de la vivienda habitual. El total de estos pagos será de 740 euros. El 35% de los ingresos es de 420 euros. Por tanto, se dará este requisito.

(iv) Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de las circunstancias económicas en términos de acceso a la vivienda, lo que significa que la parte de los ingresos destinados al pago de la hipoteca se haya multiplicado, al menos por 1,3.

Por ejemplo: Supongamos una unidad familiar en la que un miembro percibe unos ingresos mensuales por 1.200 euros netos y paga 350 euros de hipoteca. Ello significa que el 29,17% de sus ingresos netos son para el pago de la cuota hipotecaria. Con anterioridad a la situación de emergencia sanitaria, el otro miembro de la unidad familiar percibía ingresos netos por 1.200 euros. En este caso, el total de los ingresos netos de la unidad familiar era de 2.400 euros y el 14,58% de los ingresos familiares se destinaba al pago del préstamo hipotecario. Pues bien, este porcentaje del 14,58%, multiplicado por 1,3, da un resultado de 18,96%. De modo que, en la actualidad, el esfuerzo que representa la carga hipotecaria es de 29,17%, claramente superior al 18,96%, de modo que se reúne este requisito para solicitar la moratoria del préstamo hipotecario.

5. Qué límites de ingresos hay que tener en cuenta…

Los límites de los ingresos son:

(i) Con carácter general, tres veces el IPREM, es decir, 537,84 x 3 = 1.613,52 euros.

(ii) Por cada hijo en una familia con dos progenitores, tutores, guardadores o adoptantes, el importe anterior se incrementará en un 10% del IPREM. Así, una familia formada por dos cónyuges con un hijo, 1.667,30 euros; con dos hijos, 1.721,08 euros; con tres hijos 1.774,86 euros; con cuatro hijos, 1.828,64 euros; con cinco hijos, 1.882,42 euros; con seis hijos, 1.936,20 euros; etc.

(iii) Por cada hijo en una familia monoparental, el importe anterior se incrementará en un 15%. Así, una familia monoparental con un hijo, 1.694,19 euros; con dos hijos, 1.774,86 euros; con tres hijos, 1.855,53 euros; con cuatro hijos, 1.936,20 euros; con cinco hijos, 2.016,87 euros; con seis hijos, 2.097,54 euros; etc.

(iv) Por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar, el límite se incrementará en un 10%.

(v) Si alguno de los miembros de la unidad familiar tiene declarada una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite permanentemente para realizar una actividad laboral, el límite será cuatro veces el IPREM, es decir, 537,84 x 4 = 2.151,36 euros, sin perjuicio de los incrementos por hijo o persona mayor a cargo.

(vi) En el caso de que el deudor hipotecario sea una persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite será de cinco veces el IPREM, esto es, 537,84 x 5 = 2.689,20 euros.

6. Cómo acreditar que se cumplen los requisitos…

Hay que acreditarlos ante la entidad acreedora mediante los siguientes documentos:

(i) En caso de desempleo, con el certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones que figure la cantidad mensual que se percibe en concepto de prestaciones o subsidios.

(ii) En caso de cese de actividad por trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la AEAT sobre la declaración de fin de actividad.

(iii) Para acreditar las personas que residen en la vivienda, hay que aportar libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho; certificado de empadronamiento de las personas empadronada en la vivienda del momento actual y de seis meses anteriores a la presentación de los documentos; declaración de discapacidad, incapacidad o dependencia, en su caso.

(iv) Sobre la titularidad de los bienes, hay que aportar nota simple del registro de la propiedad de todos los miembros de la unidad familiar; escrituras de compra de los inmuebles cuyas hipotecas vayan a ser objeto de moratoria y de concesión del préstamo hipotecario.

(v) Si la moratoria se solicita respecto de una vivienda distinta de la habitual en situación del alquiler, deberá aportarse el correspondiente contrato de arrendamiento.

(vi) Declaración responsable de que se cumplen los requisitos relativos a la falta de recursos económicos suficientes.

7. Cuándo debe solicitarse esta moratoria…

Se podrá solicitar de la entidad o entidades acreedoras hasta quince días después del fin de la vigencia del Real Decreto-ley 8/2020, cuya vigencia todavía está indeterminada porque depende de cómo evolucione la situación actual.

Se puede solicitar desde el día 19 de marzo de 2020.

8. Cuándo debe implementar la moratoria la entidad acreedora…

En el plazo de quince días desde la solicitud.

9. Cuáles son los efectos de la moratoria…

La suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado y la inaplicación de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo. Mientras tanto, la entidad no podrá exigir el pago, ni total ni parcial, de capital ni de intereses. Durante la moratoria no se devengarán intereses ordinarios ni moratorios. Esta suspensión se aplicará en un plazo máximo de 15 días desde la solicitud.

10. Cómo debe formalizarse la moratoria y qué efectos tiene frente a terceros…

Deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad y, si el deudor y la entidad acreedora acuerdan otras condiciones además de la mera suspensión en que consiste la moratoria, incorporarán en la escritura la suspensión de las obligaciones contractuales impuesta por el Real Decreto-ley 11/2020, junto con aquellas condiciones que se pacten.

La escritura pública que en cada caso deba formalizarse no podrá otorgarse hasta que no vuelva a restablecerse plenamente la libertad deambulatoria. No obstante, la falta de formalización no impedirá la aplicación de la moratoria, que se aplicará en el plazo máximo de 15 días desde la solicitud.

La inscripción de la ampliación del plazo inicial tendrá plenos efectos frente a terceros, aunque éstos no hubieran prestado su consentimiento, de modo que no se perjudicará el rango hipotecario de este derecho de hipoteca.

11. Quién asumirá los costes de la formalización de la escritura y de su inscripción en el Registro de la Propiedad…

Estos costes serán asumidos en todo caso por el acreedor, es decir, por la entidad financiera. No obstante, estos costes tendrán ciertos límites:

a) Los derechos arancelarios de los notarios tendrán una bonificación del 50%, sin que además se devengue cantidad alguna a partir del 5º folio de la matriz y de copia, sea ésta autorizada o simple. El arancel mínimo previsto será de 30 euros y el máximo de 75 euros.

b) Los derechos arancelarios del registrador de la propiedad también se verán bonificados en un 50%, siendo el mínimo de 24 euros y el máximo de 50 euros.

12. Qué sucede si se aplican indebidamente las medidas anteriores…

El deudor que se beneficie de las medidas de moratoria sin reunir los requisitos necesarios será responsable de los daños y perjuicios causados al acreedor, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden (por ejemplo, en el ámbito penal) que la conducta del deudor pudiera dar lugar.

También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en una situación tal que le permita cumplir los requisitos necesarios, con la finalidad de obtener la aplicación de esta medida.