Para responder a esta pregunta, lo primero que debe analizar el agente inmobiliario es si está ejerciendo la actividad en nombre propio o en nombre ajeno y, para resolver esta incógnita, tiene que analizar el modo en que presta sus servicios. La Dirección General de Tributos considera que la actividad se ejerce en nombre propio si se da alguna de las siguientes circunstancias:

a) Si el agente conoce y mantiene relación directa con los inquilinos (esto sucede, por ejemplo, cuando el propietario de la vivienda no conoce a los inquilinos, ni formaliza ningún contrato directamente con ellos, de manera que es el agente quien formaliza el contrato de alquiler con los inquilinos; quien le entrega las llaves y le explica el funcionamiento de los elementos de la vivienda; quien le soluciona cualquier problema que pueda surgir, como por ejemplo, la pérdida de llaves, el mal funcionamiento de algún electrodoméstico, si la vivienda se encuentra sucia, si se necesitan más toallas, sábanas, etc., por poner algunos ejemplos característicos).

b) Si el agente es quien fija las condiciones del alquiler (por ejemplo, si el agente impone que las limpiezas de la vivienda y de las ropas obligatoriamente las realizará el agente o una empresa contratada por éste; si impone el número y/o calidad de toallas, sábanas, cunas, etc., con que deberá estar equipada la vivienda; los horarios de entrada y de salida de la vivienda; se encarga de las reparaciones a realizar y descuenta el precio de éstas del importe a pagar por el alquiler, etc.)

c) Si el agente es quien ordena el modo de hacer efectivo del cobro del alquiler y recibe el pago del mismo (por ejemplo, si es el agente quien impone las condiciones de pago –salvo el precio, que suele imponerlo el propietario–, tales como el importe de la reserva y la antelación con que debe abonarse, así como el modo de formalizar el pago por parte de los inquilinos, la fecha y el modo en que se le entregará el dinero al propietario, etc.) Y, sobre todo, si el agente es quien recibe el dinero del alquiler en su cuenta, y luego paga al propietario. Aunque aquí debemos indicar que la Dirección General de Tributos considera que, no obstante, se da sólo una mediación en el pago cuando el inquilino, al realizar el pago a la cuenta del agente, identifica al propietario en el concepto de la transferencia o ingreso y, además, cuantifica el importe que le corresponde a éste; pues en caso contrario, ese Centro Directivo considera que no hay una mera mediación, sino una prestación del servicio en nombre propio por el agente.

Por el contrario, cuando el agente opere en nombre ajeno, simplemente se dedicará a poner en contacto a propietario e inquilino, y entre ellos formalizarán el correspondiente contrato de alquiler vacacional (como más frecuentemente ocurre en la intermediación de las compraventas).

En el ámbito del IVA, debemos manifestar que cuando el agente opera en nombre ajeno, simplemente factura su comisión por la prestación de sus servicios sujeta al IVA al tipo del 21 por ciento. En cuanto a los impuestos directos, salvo supuestos especiales en que el alquiler del propietario constituya para él una actividad empresarial, no deberá practicar retención por Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, del Impuesto sobre Sociedades o del Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

Por el contrario, cuando el agente opere en nombre propio (dándose alguna de las circunstancias indicadas más arriba), en relación con el IVA, deberá obtener una factura del propietario por el alquiler al agente inmobiliario sujeta al tipo del 21 por ciento y, a su vez, el agente inmobiliario deberá emitir una factura al inquilino por el alquiler de la vivienda que, si el agente se obliga a prestar algún servicio complementario propio de la industria hotelera, estará sujeta al IVA al tipo del 10 por ciento y, si el agente no presta ninguno de estos servicios complementarios propios de la industria hotelera, no deberá repercutir IVA. Debemos indicar que los propietarios no residentes en España, si no prestan ninguna actividad empresarial, sino únicamente el alquiler, no deberán repercutir IVA, sino que el agente inmobiliario deberá repercutirse y deducirse, en su caso, el IVA por aplicación de la “inversión del sujeto pasivo”. Por lo que hace a los impuestos directos, además, el agente deberá practicar una retención al propietario del 19 por ciento si el propietario es residente en España, o en otro estado de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, o del 24 por ciento en caso de residencia fuera de los anteriores territorios.

Ejemplos de estos servicios complementarios propios de la industria hotelera son: el servicio de limpieza de la vivienda durante la estancia del inquilino; el servicio de lavandería de ropa, sábanas, toallas, etc., durante la estancia del inquilino en la vivienda; la prestación de un servicio de desayunos, almuerzos, comidas, meriendas o cenas durante la estancia del inquilino en la vivienda; la atención permanente del inquilino en una zona reservada a tal efecto en la vivienda, etc. Estos servicios no es necesario que los preste directamente el agente, sino que puede subcontratarlos.

Queremos manifestar la gran importancia que tiene el correcto análisis de la situación de cada alquiler, pues es sumamente importante estudiar y decidir si es conveniente que el agente inmobiliario se obligue a prestar algún servicio propio de la industria hotelera, porque de no ser así, y no repercutir IVA al inquilino, el IVA soportado en la factura recibida del propietario (del 21 por ciento) no será deducible, aunque se trate de un propietario no residente y se haya dado la “inversión del sujeto pasivo”.

Por ello, recomendamos encarecidamente que los agentes inmobiliarios estudien si están tributando correctamente por su actividad de alquiler vacacional, pues de no ser así, podrían tener importantes pérdidas por el efecto de los impuestos aplicados a su actividad.