El Tribunal Supremo ha reiterado que, en las valoraciones de bienes inmuebles que efectúe la Administración tributaria, es necesaria la visita personal y directa del perito de la Administración para determinar el valor real del mismo.

0. Introducción. El Tribunal Supremo ratifica que es necesaria la visita al inmueble para determinar su valor.

Es objeto de esta entrada la reciente sentencia del Tribunal Supremo, dictada el 21 de enero de 2021, que versa sobre la necesidad de inspeccionar los bienes inmuebles que son objeto de tasación, cuando la Administración pretenda establecer el valor real de aquellos mediante el método del dictamen de peritos, en los procedimientos de comprobación de valores. El Tribunal Supremo ratifica que es necesaria la visita al inmueble para determinar su valor.

En realidad, el Tribunal Supremo había determinado con anterioridad a esta sentencia y de forma reiterada que la visita personal del perito al inmueble era esencial. Sin embargo, en esta sentencia que aquí comentaremos se ha pronunciado en el sentido de reiterar y reforzar su doctrina.

1. Qué es una comprobación de valores.

El procedimiento de comprobación de valores es un procedimiento administrativo tributario por el que la Administración tributaria puede comprobar que el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria han sido declarados correctamente por los contribuyentes.

Para llevar a cabo dicha comprobación de valores, la Administración se puede basar en alguno de los siguientes métodos: a) Capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada tributo señale; b) Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal; c) Precios medios en el mercado; d) Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros; e) Dictamen de peritos de la Administración; f) Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros; g) Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria; h) Precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de éstas, realizadas dentro del plazo que reglamentariamente se establezca; y i) Cualquier otro medio que se determine en la ley propia de cada tributo.

Pues bien, conforme a este procedimiento, puede comprobarse el valor de diversos elementos determinantes de la obligación tributaria. Sin embargo, lo que nos ocupa en esta entrada son las comprobaciones de valores de bienes inmuebles, mediante el método del dictamen de peritos.

2. Interés casacional para la formación de jurisprudencia del recurso objeto de esta sentencia.

El recurso de casación en el que ha tenido lugar el dictado de la sentencia que comentamos tenía por objeto que la Sala del Tribunal Supremo aclarase, matizase, reforzase o, eventualmente, corrigiese o rectificase, la doctrina ya fijada sobre la exigencia de que el perito visite el inmueble que es objeto de valoración; así como  precisar, en su caso, en qué supuestos se encontraría justificado y no perjudicaría la correcta motivación de la valoración administrativa de un inmueble que el perito de la Administración no visitase el mismo, para individualizar la valoración realizada.

Los contribuyentes, en este caso, impugnaron la liquidación tributaria dictada en el procedimiento de comprobación de valores ante el Tribunal Económico-Administrativo de Aragón, que estimó la reclamación. Sin embargo, la Administración aragonesa impugnó ante el Tribunal Superior de Justicia de Aragón la resolución del TEAR. El TSJ de Aragón estimó el recurso y anuló la resolución del TEAR, confirmando los actos de liquidación practicados por la Administración tributaria aragonesa.

En este recurso de casación, pues, se considera que es menester que la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Alto Tribunal realice una verificación de si la necesidad de que el perito visite el inmueble, como epicentro de su función técnica de determinar el valor del inmueble cuya transmisión se grava, está justificada, bien por las características del inmueble, bien por la completa motivación de las razones de ciencia, incluida la traída al procedimiento administrativo de datos exactos y fiables que permitan singularizar, individualizar el valor real del bien sin acudir necesariamente a la visita.

3. Doctrina sentada por el Tribunal Supremo: Ratificación de la jurisprudencia que exige la visita del perito de la Administración para determinar el valor de un bien inmueble.

El Tribunal Supremo, en su sentencia, ratifica su consolidada doctrina acerca de la necesidad de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo –es decir, mediante una visita in situ– los bienes inmuebles que debe valorar, como garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto y no una especie de bien en abstracto, común o genérico. Por tanto, el Tribunal Supremo ratifica que es necesaria la visita al inmueble para determinar su valor.

Además, la sentencia objeto de comentario, consolida su doctrina jurisprudencial relativa a que obligar al contribuyente a acudir a la referida tasación pericial, de costoso e incierto resultado, para discutir la comprobación de valores, cuando ni siquiera se conocen las razones de la valoración propuesta por la Hacienda, colocaría a los ciudadanos en una evidente situación de indefensión frente a posibles arbitrariedades o errores de los peritos de la Administración, a cuyas tasaciones no alcanza la presunción de legalidad de los actos administrativos, porque las peritaciones, aunque las practique un funcionario, son dictámenes y la tasación realizada por la Administración, que antes ha de cumplir con su obligación de suficientemente los valores  a los que ha llegado, sin que el sujeto tributario venga obligado, por su parte, a acreditar el error o la desviación posible de la Hacienda Pública cuando no conoce una justificación bastante de aquellos nuevos valores.

Aquí, en este artículo, ya escribimos un artículo sobre los plazos del procedimiento de tasación pericial contradictoria.

Así, el Alto Tribunal ha venido sosteniendo que para que puedan entenderse debidamente motivados los dictámenes periciales emitidos por la Administración tributaria para la comprobación de valores respecto a bienes inmuebles, cuando tal valoración sea necesaria o simplemente tenida en cuenta, resulta preciso que se haya realizado la visita correspondiente para la comprobación de la concurrencia y evaluación de tales circunstancias. Por tanto, no podría evacuarse el dictamen debidamente motivado sobre la base de circunstancias como el estado de conservación o la calidad de los materiales utilizados, si no es porque previamente se han considerado las mismas respecto del inmueble concernido en razón de la correspondiente visita y toma de datos.

4. Consideraciones añadidas que refuerzan la necesidad de mantener el criterio de exigir la visita de comprobación del perito de la administración.

El Tribunal Supremo, en su sentencia, establece diez consideraciones que sirven de refuerzo a la necesidad de exigir la visita del perito de la administración al inmueble a tasar, y que son las siguientes:

(i) La doctrina de la Sala considera que, como regla general, es necesaria la visita o comprobación personal y directa del inmueble. Solo de forma excepcional y justificada admite el Tribunal Supremo que ese necesario trámite pueda ser dispensado, caso por caso. Entiende la Sala que esta exigencia es razonable y proporcionada y constituye una garantía del contribuyente de que se evalúa el bien en sí mismo.

(ii) El Tribunal Superior de Justicia de Aragón, sin mencionar ni razonar nada en contrario, se opone a la doctrina jurisprudencial del Alto Tribunal. No obstante, la razón por la que la sentencia del TSJ estima el recurso de la Administración tributaria autonómica, es porque refuta la doctrina del Tribunal Económico Administrativo Central que exige la constancia fehaciente de datos y documentos acreditativos de los testigos comparados.

(iii) El dictamen de peritos de la administración pretende proporcionar al órgano decisor los elementos de conocimiento técnico y científico que dicho órgano no tiene por qué poseer, pero que precisa para resolver el procedimiento. Esta institución, que el TS dice importada del proceso judicial y trasladada, como tantas otras instituciones, a la tramitación de los procedimientos administrativos y, por tanto, a los tributarios, la separan del dictamen judicial en varios elementos decisivos. En el caso del dictamen de peritos de la Administración, no se trata de un tercero independiente, sino de un funcionario al servicio de la administración, esto es, del órgano decisor. Además, el dictamen de los peritos de la Administración no es sometido a la misma contradicción que en el proceso judicial tendría lugar respecto del dictamen de otros peritos; así, no cabe interrogar al perito de la Administración ni tampoco se puede participar en ninguna otra forma en la formación de las conclusiones del perito antes de que la decisión final del procedimiento sea adoptada.

(iv) No resulta útil ni tampoco necesaria esta prueba cuando el perito no aporta un criterio fundado en su experiencia o destreza excluidas al órgano decisor, sino que simplemente se limita a aplicar tablas, comparaciones o datos generales que podría haber aplicado cualquier persona, aunque careciera de la solvencia técnica que sería exigible al perito.

(v) No es que sea deseable que para valorar un bien inmueble deba tener lugar una visita personal del perito. La cuestión va más allá y es que el propio artículo 160.2 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión tributaria, exige dicho reconocimiento personal.

(vi) Esta exigencia de reconocimiento personal constituye una regla general imperativa e inexcusable, cuya excepción ha de ser rigurosamente justificada.

(vii) Para examinar unas tablas o verificar el valor de venta de inmuebles que se dicen similares a aquellos de cuya estimación económica se trata, no se precisa ser perito técnico, pues basta que cualquier persona sin la titulación debida compruebe que los valores en venta son semejantes, lo que hace superflua la presencia de un perito técnico en la materia.

(viii) Tales reglas específicas, incluso la aprobación de valores de referencia, no han sido creadas para mayor confort del personal de los técnicos de la Administración ni para comodidad de la Administración a la hora de gestionar de modo masivo los tributos, no para que por aquellos se adivinen ciertas características de los inmuebles que solo se pueden conocer mediante una comprobación personal.

(ix) En el caso de autos, la tasación realizada por la arquitecta técnica que consta en el expediente administrativo es el tercer dictamen que se emite en el mismo procedimiento, tras otros dos anteriores erróneos o inmotivados, según reconoce la propia Administración. Ello, desactiva el valor del dictamen y de la liquidación que en él se inspira, por lo que no es admisible que el dictamen de peritos se repita hasta tres veces, por si en alguna de ellas se acierta.

(x) Por último, los herederos, contribuyentes en este procedimiento, efectuaron la autoliquidación del impuesto que correspondía, ateniéndose para establecer la cuantía precisa de su obligación a los valores de referencia aprobados por la propia Administración en 1999.

Esta circunstancia no ha sido estrictamente debatida en casación, en lo que no obsta a la consideración de que, si el contribuyente se somete a los valores presuntivos aprobados con carácter general por la Administración, dando lugar a una cantidad determinada, no es posible efectuar una ulterior comprobación, por virtud de la cual se experimenta una notable elevación del valor real sobre el que va a efectuar su liquidación la administración, sin infringir por su base misma los principios de buena fe; de sujeción a los actos propios; el de confianza legítima y el de buena administración que viene siendo de aplicación constante por la Sala del Alto Tribunal.

Ello, salvo que el perito, en su función de tal, hubiera motivado su dictamen en el error padecido por los contribuyentes al someterse a tales reglas generales o, en su caso, el error de las propias tablas o estimaciones globales. Así, el Tribunal Supremo ratifica que es necesaria la visita al inmueble para determinar su valor.

5. Conclusiones establecidas por el Tribunal Supremo.

El Tribunal Supremo ratifica que es necesaria la visita al inmueble para determinar su valor.

Las conclusiones establecidas por el Alto Tribunal, recogidas en la sentencia para formar jurisprudencia, determinan que: a) ha de razonarse individualmente y caso por caso, con justificación racional y suficiente, por qué resulta innecesaria, de no llevarse a cabo, la obligada visita personal del inmueble; b) la mera utilización de valores de venta de inmueble semejantes, por comparación o análisis, requiere una exacta identificación de valores de las muestras obtenidas y una aportación certificada de los documento públicos en que tales valores y las circunstancias que llevan a su adopción reflejan, de acuerdo con lo que ha establecido el TEAC en el criterio que recoge la resolución impugnada en la instancia; c) en los casos en que el heredero o contribuyente se haya sometido, en su declaración o autoliquidación, a los valores de referencia aprobados por la propia Administración cesionaria del tributo que se trata, la motivación ha de extenderse a la propia necesidad de prueba de peritos, correctora de tales valores y, además, al desacierto de la declaración del contribuyente en este punto.