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0. Introducción.

El pasado día 19 de diciembre de 2018, entró en vigor el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que ha venido a modificar, entre otras normas que explicaremos en otro artículo, la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Propiedad Horizontal.

Sin embargo, dicho Real Decreto-ley ha sido derogado por el Congreso, de manera que la regulación que indicamos solamente ha estado vigente entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019.

1. Modificaciones introducidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

A modo de resumen, los cambios fundamentales que se introdujeron fueron:

a) El periodo de prórroga mínima obligatoria, que se establece en 5 años, en lugar de los 3 que venían rigiendo hasta ahora, salvo que el arrendador será una persona jurídica, en cuyo caso la prórroga mínima obligatoria será de 7 años.

b) La prórroga tácita, que anteriormente era de 1 año, ahora será de 3 años

c) Se establece un límite máximo a la garantía adicional que podrá solicitar el arrendador, cuya cuantía máxima será de dos mensualidades de renta, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración

d) Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando éste sea una persona jurídica, salvo los servicios que se hayan contratado por iniciativa directa del arrendatario.

e) Se excluye del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos la cesión de las viviendas de uso turístico, sin que ahora deban considerarse que estas cesiones son, únicamente, las que se comercializan a través de canales de oferta turística. Estas cesiones de viviendas de uso turístico se regirán por sus normas sectoriales específicas que les resulten de aplicación.

f) Hay otras modificaciones que vamos a explicar a continuación, que son igualmente trascendentes, pero que requieren una explicación con mayor detalle.

Antes de comenzar, y por lo que respecta a los cambios introducidos por el Real Decreto-ley no convalidad que vamos a indicar, debemos adelantar que los mismos afecta a los contratos de arrendamientos celebrados desde el día 19 de diciembre de 2018 hasta el día 23 de enero de 2019. Los contratos anteriores a esta fecha, se regirán por la normativa anterior a estas modificaciones, salvo que ambas partes, de común acuerdo, decidan regir su relación contractual conforme a la nueva regulación siempre que ello no resulte contrario a las previsiones legales.

1.1. Modificación relativa al régimen aplicable a los arrendamientos.

Los arrendamientos de vivienda (entendidos como aquellos arrendamientos que recaen sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario), se rigen, en primer lugar, por los pactos, cláusulas y condiciones de las partes que deberán basarse en lo establecido en el Título II de la Ley y, supletoriamente, por lo previsto en el Código Civil. En cambio, los arrendamientos para uso distinto de vivienda (entendidos como aquellos arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que lo celebren), se rigen por la voluntad de las partes (sin que sea ya necesario basarse en lo establecido en el Título II de la Ley), en su defecto, por lo previsto en el Título III de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Pues bien, la modificación introducida desde el 19 de diciembre de 2018, consiste en que las viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda, se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la Ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil. Y ello, aunque se trata de arrendamientos de vivienda, entendidos como se ha indicado al inicio de este apartado.

El salario mínimo interprofesional en 2018, en cómputo anual, ha sido de 10.302,60 euros. Así, la renta anual a la que se refiere la modificación es de 56.664,30 euros, lo que implica una renta mensual de 4.722,03 euros.

El Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula cuestiones tan importantes como la naturaleza de las normas aplicables a estos contratos (los de arrendamiento de vivienda); los efectos frente a terceros del arrendamiento; la cesión del contrato y el subarriendo; la duración, prórroga, desistimiento y resolución del contrato; la renta; los gastos generales e individuales; la conservación de la vivienda y las obras; la suspensión, resolución y extinción del contrato), por tanto, es significativo que las vivienda de superficie superior a 300 metros cuadrados o su renta anual sea superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional anual no se rija obligatoriamente en base a este título.

1.2. Modificación relativa a la exclusión de las cesiones de viviendas de uso turístico.

Esta modificación consiste en una precisión técnica, para excluir de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos todas las cesiones temporales de viviendas de uso turístico, y no solamente aquellas que se comercialicen o promocionen por canales de oferta turística.

El artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se destina a indicar los arrendamientos que se hallan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley. Con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 21/2018, el apartado e) de este precepto excluía de la aplicación de la ley la cesión temporal de uso turístico de vivienda amuebladas y equipadas en condiciones de uso de inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

Pues bien, la modificación que tratamos en este apartado consiste en que la nueva redacción del precepto incluye también las cesiones temporales que se comercialicen o promocionen, no solamente en canales de oferta turística, sino también por cualquier otro modo de comercialización o promoción.

1.3. Modificación relativa a la duración del arrendamiento.

Para los contratos celebrados a partir del día 19 de diciembre de 2018, la prórroga obligatoria para el arrendador será de 5 años, o de 7 si el arrendador fuese persona jurídica, según la nueva redacción dada al artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La duración del arrendamiento es, en puridad, la que acuerden libremente las partes. Lo que sucede es que, si esta duración es inferior a cinco años (o a siete, si el arrendador fuese persona jurídica), el arrendamiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años (o de siete, si el arrendador fuese persona jurídica), salvo que al arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Por otro lado, como ya ocurría con anterioridad a las modificaciones introducidas por el real Decreto-ley 21/2018, el régimen de prórroga obligatoria no procederá si, una vez transcurrido el primer año de duración del arrendamiento, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Si esta necesidad permanente de vivienda del arrendador o de sus familiares recién indicados no se cubriese en el plazo de 3 meses desde la extinción del contrato o desalojo de la vivienda, el arrendatario podrá optar entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta cinco años, o de siete si el arrendador fuese persona jurídica, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a un mes de renta por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, o siete años  si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Aquí nos surge la siguiente pregunta: Si el arrendador es persona jurídica, ¿Cómo puede ser que necesite el inmueble para su necesidad permanente de vivienda? O incluso, la relación familiar por consanguinidad o adopción o la relación conyugal a que se refiere la ley, ¿de quién cabe predicarla, de todos los socios, del socio mayoritario, del administrador social, de todos los consejeros del Consejo de Administración? Claro que, caben únicamente dos opciones: o se trata de un error del legislador, porque una persona jurídica no puede verse en la necesidad que precisa el precepto para excluir el régimen de prórroga forzosa; o bien, si no se trata de un error, debería haberse aclarado en este mismo Real Decreto-ley, quiénes son las personas naturales a las que les puede surgir la necesidad de vivienda permanente en caso del arrendador persona jurídica.

1.4. Modificación relativa a la prórroga del contrato.

Antes de la modificación legislativa del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la prórroga que necesariamente sucederá tras el vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovarlo, con al menos treinta días de antelación a aquella fecha, era de 1 año. Tras la modificación, esta prórroga del contrato será de 3 años.

Es decir, a partir del 19 de diciembre de 2018, para los arrendamientos de vivienda, una vez transcurridos, como mínimo 5 años de duración, o 7 si el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorrogará necesariamente por 3 años más, si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovarlo del modo y con la antelación indicados en el párrafo precedente.

1.5. Modificación relativa a la actualización de la renta en los contratos de renta reducida.

Se ha introducido una nuevo párrafo al apartado 1 del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, relativo a la actualización de la renta, que dispone que en los contratos de arrendamiento de renta reducida, de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.

Se consideran contratos de renta reducida aquellos cuya renta se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de ayudas de alquiler.

En relación con el Plan Estatal de Vivienda, la Disposición Adicional única recoge un mandato al Ministerio de Fomento para asegurar que se dinamiza la oferta de vivienda en alquiler en España, y se encomienda al Ministerio un conjunto de acciones a realizar, entre ellas, la negociación con las administraciones sectorialmente competentes, utilizando para este fin todos los instrumentos a su disposición.

1.6. Modificación relativa a la elevación de la renta por mejoras.

El Real Decreto-ley 21/2018 ha introducido un nuevo apartado 4 al artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece que, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, podrán realizarse obras de mejora en la vivienda arrendada e incrementarse la renta del contrato, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria (de 5 años, o de 7 si el arrendador es persona jurídica) o de prórroga tácita (de 3 años, una vez transcurrida la prórroga obligatoria), o un nuevo inicio del cómputo de tales plazos.

Estas obras de mejora deberán tener un alance que vaya más allá del cumplimiento del deber de conservación por parte del arrendador, que son todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario. A estos efectos, cabe señalar que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

1.7. Modificación relativa a los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.

El Real Decreto-ley 21/2018 ha introducido un último párrafo al apartado 1 del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que dispone que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

1.8. Modificación relativa a los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración competente que se designe.

El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula el derecho de adquisición preferente sobre la vivienda objeto de arrendamiento y, más concretamente, el apartado 7 de este artículo excluye los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Pues bien, el Real Decreto-ley 21/2018 ha añadido un párrafo a continuación de esta regulación del apartado 7 del artículo 25 de la ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que, en tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los otros apartados del citado artículo 25 a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.

1.9. Modificación relativa a la fianza del arrendamiento.

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es de cumplimiento obligatorio para todo tipo de arrendamientos (de vivienda y para uso distinto de vivienda, salvo los arrendamientos excluidos del artículo 5 de la Ley) determina que la fianza será, necesariamente, de un mes para los contratos de arrendamiento de vivienda y de dos meses para los arrendamientos para uso distinto de vivienda. Sin embargo, las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza en metálico, para el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias.

La modificación introducida a este respecto conlleva que esta garantía adicional, «en el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta». ¿Por qué habrá aclarado el legislador que se trate de contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica? ¿Quiere ello decir que si se trata de un arrendamiento de vivienda cuya duración inicialmente estipulada sea inferior a estos periodos, no operará este límite máximo de la garantía adicional a la fianza?

2. Modificaciones introducidas en la Ley de Propiedad Horizontal.

Las modificaciones introducidas en la Ley de Propiedad Horizontal han entrado en vigor desde el día 19 de diciembre de 2018, sin perjuicio del plazo concedido para la adaptación del fondo de reserva de la comunidad de propietarios, que es de 3 ejercicios presupuestarios, como indicamos a continuación.

2.1. Modificación relativa al fondo de reserva de la comunidad de propietarios.

El Real Decreto-ley 21/2018 ha introducido una modificación relativa al fondo de reserva, que ha incrementado su importe para pasar del 5 por ciento vigente hasta el 18 de diciembre de 2018, al 10 por ciento a partir del 19 de diciembre de 2018, con la entrada en vigor del cambio normativo.

El incremento de esta cuantía del fondo de reserva podrá llevarse a cabo a lo largo de los tres ejercicios presupuestarios siguientes a aquel que se encuentre en curso a fecha de 19 de diciembre de 2018.

Este fondo de reserva sirve para atender a las obras de conservación y reparación de la finca, así como para la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal.

2.2. Modificación relativa a la obligación de realizar las obras de accesibilidad.

El Real Decreto-ley 21/2018 ha introducido una nueva obligación para la comunidad de propietarios, en el artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, consistente en que las obras de accesibilidad deberán realizarse cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

2.3. Modificación relativa a las reglas para la adopción de acuerdos de la Junta de propietarios.

El Real Decreto-ley 21/2018 ha introducido un nuevo apartado 12 al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que dispone que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad de cesión temporal de las viviendas de uso turístico en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Por tanto, sin el voto favorable indicado, no podrá limitarse o condicionarse el alquiler de las viviendas de uso turístico por parte de sus titulares.

Por otro lado, también podrá, con esta misma mayoría, establecerse cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

Hubiera sido deseable que el legislador introdujese en esta misma modificación si el voto del propietario o de los propietarios de las viviendas de uso turístico que vayan a ser objeto de cesión temporal computen en el recuento de votos.

En cualquier caso,  y dado que este Real Decreto-ley ha sido derogado por el Congreso, la vigencia de los cambios legislativos es muy reducida, concretándose entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019.

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